You are viewing an old revision of this post, from January 17, 2024 @ 10:05:28. See below for differences between this version and the current revision.

Oporezivanje isporuka građevina i zemljišta

Uvod Od 01.01.2015. godine izmijenjene su odredbe vezane uz oporezivanje isporuka građevina i zemljišta. Ključna novost se odnosi na činjenicu da više nema kombiniranog pristupa oporezivanja nekretninama, odnosno gdje se građevina oporezuje PDV-om, dok se pripadajuće zemljište oporezuje porezom na promet nekretnina (4% od 01.01.2017. godine, za transakcije prodaje koje su sklopljene prije 01.01.2017. godine stopa iznosi 5%, 3% od 01.01.2019. godine). Ključni kriteriji u definiranju oporezivanja od 01.01.2015. godine na koje je potrebno paziti su sljedeći:
  1. da li se radi o građevinskom zemljištu ili poljoprivrednom zemljištu?
  2. da li je prodavatelj pravna ili fizička osoba? Ukoliko je prodavatelj pravna osoba, da li je u sustavu PDV-a?
  3. da li kupac fizička ili pravna osoba? Ukoliko je kupac pravna osoba, da li ima mogućnost odbitka pretporeza;
  4. U slučaju prodaje nekretnine, da li se radi o nekretnini, koja se koristi (ukupno) dulje od 2 godine od datuma prve upotrebe?
U ovisnosti o navedenome, oporezivanje ovih transakcija bilo bi sljedeće:
Prodavatelj: Kupac: Nekretnina: Oporezivanje: Napomene:
Fizička osoba ili pravna osoba – nije obveznik PDV-a Fizička osoba Zemljište (građevinsko ili negrađevno)   ili   Građevinski objekt 4% poreza na promet nekretnina (do 31.12.2018.)   3% poreza na promet nekretnina (od 01.01.2019. godine) Kupac nekretnine treba u roku od 30 dana od dana datuma dokumenta o stjecanju ispostvi PU na području koje se nalazi nekretnina, prijaviti porez na promet nekretnina
Pravna osoba – obveznik PDV-a
Pravna osoba – nije obveznik PDV-a
Pravna osoba – obveznik PDV-a Fizička osoba Građevinsko zemljište 25% PDV-a
Pravna osoba – obveznik PDV-a
Pravna osoba – nije obveznik PDV-a
Pravna osoba – obveznik PDV-a Fizička osoba Sva zemljišta izuzev građevinskog zemljišta 4% poreza na promet nekretnina (do 31.12.2018.) 3% poreza na promet nekretnina (od 01.01.2019. godine) Kupac nekretnine treba u roku od 30 dana od dana datuma dokumenta o stjecanju ispostvi PU na području koje se nalazi nekretnina, prijaviti porez na promet nekretnina
Pravna osoba – nije obveznik PDV-a
Pravna osoba –obveznik PDV-a Tuzemni prijenos porezne obveze čl. 75. st. 3. t. c) Kupac u PDV obrascu u mjesecu u kojem je stekao zemljište mora evidentirati uvećanje / smanjenje osnovice PDV-a pod pozicijama II.4. Primljene isporuke u RH za koje PDV obračunava primatelj III.4. Pretporez od primljenih isporuka u RH za koje PDVobračunava primatelj.
Pravna osoba – obveznik PDV-a Fizička osoba Novoizgrađena građevina, koja nije bila korištena (ili je bila korištena kraće od 2 godine) Navedeno uključuje i Rohbau građevine, te rekonstruirane građevine, koje su korištene do 2 godine 25% PDV-a
Pravna osoba – nije obveznik PDV-a
Pravna osoba –obveznik PDV-a
Pravna osoba – obveznik PDV-a Fizička osoba Građevina, koja je korištena više od 2 godine, te rekonstruirane građevine korištene više od 2 godine 4% poreza na promet nekretnina (do 31.12.2018.) 3% poreza na promet nekretnina (od 01.01.2019. godine) Prodavatelj nekretnine MORA izvršiti korekciju ulaznog pretporeza u ovisnosti o broju godina korištenja nekretnine (za razdoblje od 10 godina)
Pravna osoba – obveznik PDV-a Pravna osoba – nije obveznik PDV-a
Pravna osoba – obveznik PDV-a Pravna osoba –obveznik PDV-a Građevina, koja je korištena više od 2 godine, te rekonstruirane građevine korištene više od 2 godine Tuzemni prijenos porezne obveze čl. 75. st. 3. t. c) Kupac u PDV obrascu u mjesecu u kojem je stekao zemljište mora evidentirati uvećanje / smanjenje osnovice PDV-a pod pozicijama II.4. Primljene isporuke u RH za koje PDV obračunava primatelj III.4. Pretporez od primljenih isporuka u RH za koje PDVobračunava primatelj.
  Osnovne definicije Prilikom korištenja pojma „tuzemni prijenos porezne obveze“, iako navedeno podrazumijeva da se PDV ne obračunava, u kontekstu definicija, navedeno predstavlja oporezivu transakciju PDV-om. Naime, ukoliko bi se koristio pojam „neoporezive transakcije“, tada bi navedeno podrazumijevalo da je transakcija oporeziva sa 4% poreza na promet nekretnina (odnosno, 3% od 01.01.2019. godine). Dakle, prilikom upotrebe pojmova, neophodno je ovakav način oporezivanja navesti – oporeziv PDV-om uz tuzemni prijenos porezne obveze temeljem odredbi čl. 75. st. 3. t. c). Definicija građevinskog zemljišta Građevinsko zemljište prema odredbama čl. 40. st. 6. Zakona o PDV-u smatra se zemljište za koje izdan izvršni akt kojim se odobrava građenje. Detaljnije ovu problematiku uređuju odredbe čl. 72.a) Pravilnika o PDV-u, koji definira da se izvršnim aktom koji se odobrava građenje smatra:
  • građevinska dozvola;
  • lokacijska dozvola;
  • rješenje za građenje i sl.
Ključno! Ako se zemljište nalazi u građevinskoj zoni, ali nije dobiven izvršni akt koji je dokaz o tome da je riječ o građevinskom zemljištu, temeljem odredbi ovih propisa sa poreznog aspekta nema status građevinskog zemljišta. https://www.porezna-uprava.hr/HR_publikacije/Lists/mislenje33/Display.aspx?id=19264 !No, ako postoji izdani akt kojim se građenje odobrava u trenutku isporuke, a isti više nije pravovaljan (npr. istekao je), tada se ovo zemljište smatra građevinskim zemljištem! https://www.porezna-uprava.hr/HR_publikacije/Lists/mislenje33/Display.aspx?id=19264 Datum prvog korištenja Datum prvog korištenja se smatra prvo korištenje nekretnine, bez obzira kod kojeg poreznog obveznika. Dakle, ukoliko je poduzetnik A nabavio nekretninu stariju od 2 godine 30.06.2016. godine, koristio ju godinu dana do 30.06.2017. godine, te ju onda prodao, smatra se da je ukupno nekretnina korištena dulje od 2 godine. Kod zemljišta ne primjenjuju se odredbe vezane uz datum prvog korištenja. Odredbama čl. 72.b) Pravilnika o PDV-u propisano je da se prvo nastanjenje, odnosno korištenje dokazuje jednim od sljedećih dokumenata:
  1. dokumentom nadležnog tijela o prebivalištu ili uobičajnom boravištu;
  2. knjigovodstvenom evidencijom kojom se građevina odnosno njezini dijelovi stavljaju u uporabu;
  3. bilo kojim drugom dokumentacijom kojom se dokazuje korištenje nekretnine i njezinih dijelova kao što su: Ugovor o najmu, ugovor o isporuci električne energije, vode i sl.
Rekonstruirana građevina Pod rekonstruiranom građevinom se smatraju građevine, čiji su troškovi rekonstrukcije u prethodne 2 godine prije isporuke bili veći od 50% prodajne cijene. Prodajna cijena u skladu sa čl. 33. Zakona o PDV-u se smatra naknada koju čini sve ono što je isporučitelj primio ili treba primiti od kupca ili neki druge osobe za tu isporuku građevine. Odredbama č. 72. b) Pravilnika o PDV-u devinirano je da se rekonstrukcijom građevine smatra izvedba građevinskih i drugih radova na postojećoj građevini kojima se mijenja građevina u odnosu na stanje prije rekonstrukcije kao što su dograđivanje, nadograđivanje, uklanjanje vanjskog dijela građevine, izvođenje radova radi promjene namjene građevine i slično, odnosno izvedba građevinskih i drugih radova na ruševini postojeće građevine u svrhu njezine obnove. Pro rata Ukoliko kupac nekretnine koristi obračun pro-rate u sustavu PDV-a, tada prodavatelj NE SMIJE primijeniti porezno oslobođenje u skladu sa odredbama čl. 75. st. 3. t. c) Zakona o PDV-u. Odredbe iz Ugovora o kupnji nekretnine u slučaju tuzemnog prijenosa porezne obveze Na terenu smo uočili jedan dobar članak koji je uključen u Ugovor o kupnji nekretnine pri čemu obje strane primjenjuju tuzemni prijenos porezne obveze:   Nekretnina iz članka 1. ovog Ugovora predstavlja nekretninu kod koje je od datuma prvog nastanjenja prošlo više od dvije godine, ali Prodavatelj sukladno odredbi iz čl. 40. stavak 4. Zakona o porezu na dodanu vrijednost (nadalje: Zakon o PDV-u) izabire oporezivanje isporuke predmetne nekretnine PDV-om, budući da je Kupac porezni obveznik koji u cijelosti može odbiti pretporez. Kupac kao porezni obveznik je sukladno odredbi iz čl. 75. st. 3. t. c) Zakona o PDV-u, dužan platiti PDV za isporuku nekretnine (prijenos porezne obveze). Budući da je isporuka predmetnih nekretnina oporeziva na temelju izbora Prodavatelja (prema čl. 40. st. 4. Zakona o PDV-u), Prodavatelj u računu za isporuku nekretnine neće zaračunati PDv, već će u istom stajati napomena da se radi o prijenosu porezne obveze prema čl. 75. st. 3. t. c) Zakona o PDV-u. Literatura: Trenutačno najcjelovitiji članak je od Ljerke Markote iz RRIF-a 02/2015. Download članka: Nekretnine u sustavu PDVa Prezentacija TEB-a od 05/2020: pdv-praktikum_nekretnine_zaloker BITNO! U članku ima nekoliko pogrešaka, koje se negiraju kasnije kroz članak. Članak napisan od strane djelatnice Porezne uprave iz RIF-a 12/2015. Članak ima konkretne primjere! rif_clanak_nekretnine Noviji članak iz RRIF-a od 10/2021 - PDV na nekretnine Playbook koji smo radili vezano uz ulaganja u neketnine za HOK - HOK Non Core_Playbook za nekretnine

Revisions

Revision Differences

There are no differences between the January 17, 2024 @ 10:05:28 revision and the current revision. (Maybe only post meta information was changed.)

Tags: , , , , ,

Comments are closed.