Uvod

Od 01.01.2015. godine izmijenjene su odredbe vezane uz oporezivanje isporuka građevina i zemljišta. Ključna novost se odnosi na činjenicu da više nema kombiniranog pristupa oporezivanja nekretninama, odnosno gdje se građevina oporezuje PDV-om, dok se pripadajuće zemljište oporezuje porezom na promet nekretnina (4% od 01.01.2017. godine, za transakcije prodaje koje su sklopljene prije 01.01.2017. godine stopa iznosi 5%, 3% od 01.01.2019. godine).

Ključni kriteriji u definiranju oporezivanja od 01.01.2015. godine na koje je potrebno paziti su sljedeći:

1. da li se radi o građevinskom zemljištu ili poljoprivrednom zemljištu?
2. da li je prodavatelj pravna ili fizička osoba? Ukoliko je prodavatelj pravna osoba, da li je u sustavu PDV-a?
3. da li kupac fizička ili pravna osoba? Ukoliko je kupac pravna osoba, da li ima mogućnost odbitka pretporeza;
4. U slučaju prodaje nekretnine, da li se radi o nekretnini, koja se koristi (ukupno) dulje od 2 godine od datuma prve upotrebe?

U ovisnosti o navedenome, oporezivanje ovih transakcija bilo bi sljedeće:

Osnovne definicije

Prilikom korištenja pojma „tuzemni prijenos porezne obveze“, iako navedeno podrazumijeva da se PDV ne obračunava, u kontekstu definicija, navedeno predstavlja oporezivu transakciju PDV-om. Naime, ukoliko bi se koristio pojam „neoporezive transakcije“, tada bi navedeno podrazumijevalo da je transakcija oporeziva sa 4% poreza na promet nekretnina (odnosno, 3% od 01.01.2019. godine).

Dakle, prilikom upotrebe pojmova, neophodno je ovakav način oporezivanja navesti – oporeziv PDV-om uz tuzemni prijenos porezne obveze temeljem odredbi čl. 75. st. 3. t. c).

Definicija građevinskog zemljišta

Građevinsko zemljište prema odredbama čl. 40. st. 6. Zakona o PDV-u smatra se zemljište za koje izdan izvršni akt kojim se odobrava građenje. Detaljnije ovu problematiku uređuju odredbe čl. 72.a) Pravilnika o PDV-u, koji definira da se izvršnim aktom koji se odobrava građenje smatra:

• građevinska dozvola;
• lokacijska dozvola;
• rješenje za građenje i sl.

Ključno! Ako se zemljište nalazi u građevinskoj zoni, ali nije dobiven izvršni akt koji je dokaz o tome da je riječ o građevinskom zemljištu, temeljem odredbi ovih propisa sa poreznog aspekta nema status građevinskog zemljišta.

https://www.porezna-uprava.hr/HR_publikacije/Lists/mislenje33/Display.aspx?id=19264

!No, ako postoji izdani akt kojim se građenje odobrava u trenutku isporuke, a isti više nije pravovaljan (npr. istekao je), tada se ovo zemljište smatra građevinskim zemljištem!

https://www.porezna-uprava.hr/HR_publikacije/Lists/mislenje33/Display.aspx?id=19264

Datum prvog korištenja

Datum prvog korištenja se smatra prvo korištenje nekretnine, bez obzira kod kojeg poreznog obveznika. Dakle, ukoliko je poduzetnik A nabavio nekretninu stariju od 2 godine 30.06.2016. godine, koristio ju godinu dana do 30.06.2017. godine, te ju onda prodao, smatra se da je ukupno nekretnina korištena dulje od 2 godine.

Kod zemljišta ne primjenjuju se odredbe vezane uz datum prvog korištenja.

Odredbama čl. 72.b) Pravilnika o PDV-u propisano je da se prvo nastanjenje, odnosno korištenje dokazuje jednim od sljedećih dokumenata:

1. dokumentom nadležnog tijela o prebivalištu ili uobičajnom boravištu;
2. knjigovodstvenom evidencijom kojom se građevina odnosno njezini dijelovi stavljaju u uporabu;
3. bilo kojim drugom dokumentacijom kojom se dokazuje korištenje nekretnine i njezinih dijelova kao što su: Ugovor o najmu, ugovor o isporuci električne energije, vode i sl.

Rekonstruirana građevina

Pod rekonstruiranom građevinom se smatraju građevine, čiji su troškovi rekonstrukcije u prethodne 2 godine prije isporuke bili veći od 50% prodajne cijene. Prodajna cijena u skladu sa čl. 33. Zakona o PDV-u se smatra naknada koju čini sve ono što je isporučitelj primio ili treba primiti od kupca ili neki druge osobe za tu isporuku građevine.

Odredbama č. 72. b) Pravilnika o PDV-u devinirano je da se rekonstrukcijom građevine smatra izvedba građevinskih i drugih radova na postojećoj građevini kojima se mijenja građevina u odnosu na stanje prije rekonstrukcije kao što su dograđivanje, nadograđivanje, uklanjanje vanjskog dijela građevine, izvođenje radova radi promjene namjene građevine i slično, odnosno izvedba građevinskih i drugih radova na ruševini postojeće građevine u svrhu njezine obnove.

Pro rata

Ukoliko kupac nekretnine koristi obračun pro-rate u sustavu PDV-a, tada prodavatelj NE SMIJE primijeniti porezno oslobođenje u skladu sa odredbama čl. 75. st. 3. t. c) Zakona o PDV-u.

Odredbe iz Ugovora o kupnji nekretnine u slučaju tuzemnog prijenosa porezne obveze

Na terenu smo uočili jedan dobar članak koji je uključen u Ugovor o kupnji nekretnine pri čemu obje strane primjenjuju tuzemni prijenos porezne obveze:

Nekretnina iz članka 1. ovog Ugovora predstavlja nekretninu kod koje je od datuma prvog nastanjenja prošlo više od dvije godine, ali Prodavatelj sukladno odredbi iz čl. 40. stavak 4. Zakona o porezu na dodanu vrijednost (nadalje: Zakon o PDV-u) izabire oporezivanje isporuke predmetne nekretnine PDV-om, budući da je Kupac porezni obveznik koji u cijelosti može odbiti pretporez.

Kupac kao porezni obveznik je sukladno odredbi iz čl. 75. st. 3. t. c) Zakona o PDV-u, dužan platiti PDV za isporuku nekretnine (prijenos porezne obveze).

Budući da je isporuka predmetnih nekretnina oporeziva na temelju izbora Prodavatelja (prema čl. 40. st. 4. Zakona o PDV-u), Prodavatelj u računu za isporuku nekretnine neće zaračunati PDv, već će u istom stajati napomena da se radi o prijenosu porezne obveze prema čl. 75. st. 3. t. c) Zakona o PDV-u.

Literatura:

Trenutačno najcjelovitiji članak je od Ljerke Markote iz RRIF-a 02/2015.

Download članka: Nekretnine u sustavu PDVa

Prezentacija TEB-a od 05/2020: pdv-praktikum_nekretnine_zaloker

BITNO! U članku ima nekoliko pogrešaka, koje se negiraju kasnije kroz članak.

Članak napisan od strane djelatnice Porezne uprave iz RIF-a 12/2015. Članak ima konkretne primjere!

rif_clanak_nekretnine

Noviji članak iz RRIF-a od 10/2021 – PDV na nekretnine

Playbook koji smo radili vezano uz ulaganja u neketnine za HOK – HOK Non Core_Playbook za nekretnine