Prilikom prodaje nekretnina 2 su ključna momenta prilikom definiranja oporezivanja:

1. da li je nekretnina koja je prodana bila u vlasništvu fizičke osobe manje od 2 godine?
2. da li je fizička osoba prodala više od 3 istovrsne nekretnine u razdoblju od 5 godina od datuma nabave?

Dakle, ukoliko je nekretnina:

• otuđena u razdoblju duljem od dvije godine od datuma nabave
• otuđeno je 3 ili manje istovrsnih nekretnina unutar razdoblja od 5 godina (od trenutka nabave)

na takve transakcije se ne obračunava porez na dohodak.

Istovrsne nekretnine

Prilikom definiranja broja prodanih nekretnina uzima se u obzir istovrsnost nekretnina. Zbog toga se razlikuju:

1. zemljišta (građevinsko, poljoprivredno, šume i ostalo);
2. građevinski objekti (stambene zgrade, poslovne zgrade, druge zgrade, dijelovi zgrade kao npr. spremište)
3. garaže – radi se o izuzetku od građevinskog objekta, temeljem mišljenja MF iz 2001. godine, budući da se uzima u obzir i namjena objekta.

Izuzimanje od oporezivanja – zemljišta

Prodaja manje kvadrature zemljišta, čije pojedinačne čestice nisu veće od 250 m2, a ukupno se ne radi o površini većoj od 1.000 m2, ne ulaze u obračun broja nekretnina koje se prodaju, niti se ne prati razdoblje kada su iste stečene.

Ključno je navesti da ovo izuzeće ne odnosi ukoliko je otuđenje zemljišta u roku od 2 godine!

Darovanje nekretnina

Za utvrđivanje razdoblja od kada su nekretnine stečene do kada su nekretnine prodane kod darovanih nekretnina uzima se u obzir trenutak kada je darovatelj stekao nekretninu (a ne prodavatelj). Zbog toga u većini slučajeva ovako darovane nekretnine neće podlijegati oporezivanju (tj. jer je razdoblje dulje od 5 godina u pravilu za ovakve nekretnine).

Svrha korištenja nekretnine – za stanovanje

Ukoliko je nekretnina koja se prodaje služila poreznom obvezniku ili uzdržavanim članovima njegove uže obitelji za stanovanje, prodaja ovakvih nekretnina izuzeta je od oporezivanja.

Ovo izuzeće postoji u slučaju prodaje u roku od 2 godine, ali u slučaju oporezivanja više od 3 nekretnine u roku od 5 godina, ovo izuzeće ne postoji.

Izvlaštenje nekretnina

Ukoliko se nekretnine izvlašćuju temeljem odredbi Zakona o izvlaštenju, otuđenje nekretnina ne podliježe oporezivanju.

Obračun poreza na dohodak

U situacijama za koje ne postoje izuzeci (prethodno opisani), odnosno, ukoliko se radi o:

1. prodaji nekretnina koja je nabavljena u roku kraćem od dvije godine
2. prodaji više od 3 istovrsne nekretnine unutar razdoblja od 5 godina od trenutka nabave;

oporezivanje je primjenom stope poreza na dohodak od 20% počevši od 01.01.2021. godine (uvećano za prirez), pri čemu je kalkulacija sljedeća:

Indeks proizvođačkih potrošačkih industrijskih proizvoda objavljuje se u Narodnim novinama svaki mjesec za prethodni mjesec. Detaljnija tablica navedenoga ne postoji.

Prijava dohotka

Prilikom prodaje nekretnina, kako bi Porezna uprava imala podataka za utvrđivanje poreza na dohodak od imovine, neophodno je podnijeti prijavu u Registar obveznika poreza na dohodak (obrazac RPO). Ova se prijava podnosi u ispostavi Porezne uprave nadležnoj prema prebivalištu ili uobičajnom boravištu u roku od 8 dana od datuma otuđenja nekretnine.

Temeljem ove prijave Porezna uprava će izdati Rješenje, prema kojem je neophodno provesti uplatu.

Detaljan članak na ovu temu TEB 11/2019 TEB 11 2019 Oporezivanje otuđenja nekretnina