Oporezivanje prodaje nekretnina fizičkih osoba

Prilikom prodaje nekretnina 2 su ključna momenta prilikom definiranja oporezivanja:

da li je nekretnina koja je prodana bila u vlasništvu fizičke osobe manje od 2 godine?
da li je fizička osoba prodala više od 3 istovrsne nekretnine u razdoblju od 5 godina od datuma nabave?

Dakle, ukoliko je nekretnina:

otuđena u razdoblju duljem od dvije godine od datuma nabave
otuđeno je 3 ili manje istovrsnih nekretnina unutar razdoblja od 5 godina (od trenutka nabave)

na takve transakcije se ne obračunava porez na dohodak. Istovrsne nekretnine Prilikom definiranja broja prodanih nekretnina uzima se u obzir istovrsnost nekretnina. Zbog toga se razlikuju:

zemljišta (građevinsko, poljoprivredno, šume i ostalo);
građevinski objekti (stambene zgrade, poslovne zgrade, druge zgrade, dijelovi zgrade kao npr. spremište)
garaže - radi se o izuzetku od građevinskog objekta, temeljem mišljenja MF iz 2001. godine, budući da se uzima u obzir i namjena objekta.

Izuzimanje od oporezivanja - zemljišta Prodaja manje kvadrature zemljišta, čije pojedinačne čestice nisu veće od 250 m2, a ukupno se ne radi o površini većoj od 1.000 m2, ne ulaze u obračun broja nekretnina koje se prodaju, niti se ne prati razdoblje kada su iste stečene. Ključno je navesti da ovo izuzeće ne odnosi ukoliko je otuđenje zemljišta u roku od 2 godine! Darovanje nekretnina Za utvrđivanje razdoblja od kada su nekretnine stečene do kada su nekretnine prodane kod darovanih nekretnina uzima se u obzir trenutak kada je darovatelj stekao nekretninu (a ne prodavatelj). Zbog toga u većini slučajeva ovako darovane nekretnine neće podlijegati oporezivanju (tj. jer je razdoblje dulje od 5 godina u pravilu za ovakve nekretnine). Svrha korištenja nekretnine - za stanovanje Ukoliko je nekretnina koja se prodaje služila poreznom obvezniku ili uzdržavanim članovima njegove uže obitelji za stanovanje, prodaja ovakvih nekretnina izuzeta je od oporezivanja. Ovo izuzeće postoji u slučaju prodaje u roku od 2 godine, ali u slučaju oporezivanja više od 3 nekretnine u roku od 5 godina, ovo izuzeće ne postoji. Izvlaštenje nekretnina Ukoliko se nekretnine izvlašćuju temeljem odredbi Zakona o izvlaštenju, otuđenje nekretnina ne podliježe oporezivanju. Obračun poreza na dohodak U situacijama za koje ne postoje izuzeci (prethodno opisani), odnosno, ukoliko se radi o:

prodaji nekretnina koja je nabavljena u roku kraćem od dvije godine
prodaji više od 3 istovrsne nekretnine unutar razdoblja od 5 godina od trenutka nabave;

oporezivanje je primjenom stope poreza na dohodak od 20% počevši od 01.01.2021. godine (uvećano za prirez), pri čemu je kalkulacija sljedeća:

Pozicija:	Prodaja u roku od 2 godine	Prodaja više od 3 istovrsne nekretnine u roku od 5 godina
Prodajna cijena	da	da
umanjena za nabavnu cijenu	da	da
nabavna cijena se uvećava za rast proizvođačkih cijena (u nabavnu cijenu ulazi i plaćeni porez na promet nekretnina ili PDV)	da	da
umanjena za troškove ulaganja za koje postoje vjerodostojne isprave	ne	da
umanjena za troškove otuđenja (npr. troškovi odvjetnika i agenta za prodaju nekretnina)	da	ne

Indeks proizvođačkih potrošačkih industrijskih proizvoda objavljuje se u Narodnim novinama svaki mjesec za prethodni mjesec. Detaljnija tablica navedenoga ne postoji. Prijava dohotka Prilikom prodaje nekretnina, kako bi Porezna uprava imala podataka za utvrđivanje poreza na dohodak od imovine, neophodno je podnijeti prijavu u Registar obveznika poreza na dohodak (obrazac RPO). Ova se prijava podnosi u ispostavi Porezne uprave nadležnoj prema prebivalištu ili uobičajnom boravištu u roku od 8 dana od datuma otuđenja nekretnine. Temeljem ove prijave Porezna uprava će izdati Rješenje, prema kojem je neophodno provesti uplatu. Detaljan članak na ovu temu TEB 11/2019 TEB 11 2019 Oporezivanje otuđenja nekretnina

Revisions

January 11, 2021 @ 14:22:18 [Current Revision] by Dubravka (jr) Kopun
January 11, 2021 @ 14:22:18 by Dubravka (jr) Kopun
November 23, 2019 @ 20:07:58 by Dubravka (jr) Kopun
November 23, 2019 @ 20:07:41 [Autosave] by Dubravka (jr) Kopun
November 23, 2019 @ 15:41:52 by Dubravka (jr) Kopun
November 23, 2019 @ 15:41:33 by Dubravka (jr) Kopun
November 23, 2019 @ 15:40:59 by Dubravka (jr) Kopun

Revision Differences

--- November 23, 2019 @ 20:07:41 [Autosave]
+++ Current Revision
 <span style="font-weight: 400;">Prilikom prodaje nekretnina 2 su ključna momenta prilikom definiranja oporezivanja:</span>
 <ol>
  <li style="font-weight: 400;"><span style="font-weight: 400;">da li je nekretnina koja je prodana bila u vlasništvu fizičke osobe manje od 2 godine?</span></li>
  <li style="font-weight: 400;"><span style="font-weight: 400;">da li je fizička osoba prodala više od 3 </span><span style="font-weight: 400;">istovrsne </span><span style="font-weight: 400;">nekretnine u razdoblju od 5 godina od datuma nabave?</span></li>
 </ol>
 <span style="font-weight: 400;">Dakle, ukoliko je nekretnina:</span>
 <ul>
  <li style="font-weight: 400;"><span style="font-weight: 400;">otuđena u razdoblju duljem od dvije godine od datuma nabave</span></li>
  <li style="font-weight: 400;"><span style="font-weight: 400;">otuđeno je 3 ili manje istovrsnih nekretnina unutar razdoblja od 5 godina (od trenutka nabave)</span></li>
 </ul>
 <span style="font-weight: 400;">na takve transakcije se </span><b>ne </b><span style="font-weight: 400;">obračunava porez na dohodak.</span>
 &nbsp;
 <em><span style="font-weight: 400;">Istovrsne nekretnine</span></em>
 <span style="font-weight: 400;">Prilikom definiranja broja prodanih nekretnina uzima se u obzir istovrsnost nekretnina. Zbog toga se razlikuju:</span>
 <ol>
  <li style="font-weight: 400;"><span style="font-weight: 400;">zemljišta (građevinsko, poljoprivredno, šume i ostalo);</span></li>
  <li style="font-weight: 400;"><span style="font-weight: 400;">građevinski objekti (stambene zgrade, poslovne zgrade, druge zgrade, dijelovi zgrade kao npr. spremište)</span></li>
  <li style="font-weight: 400;"><span style="font-weight: 400;">garaže - radi se o izuzetku od građevinskog objekta, temeljem mišljenja MF iz 2001. godine, budući da se uzima u obzir i namjena objekta.</span></li>
 </ol>
 <span style="font-weight: 400;"> </span>
 <em><span style="font-weight: 400;">Izuzimanje od oporezivanja - zemljišta</span></em>
 <span style="font-weight: 400;">Prodaja manje kvadrature zemljišta, čije pojedinačne čestice nisu veće od 250 m2, a ukupno se ne radi o površini većoj od 1.000 m2, ne ulaze u obračun broja nekretnina koje se prodaju, niti se ne prati razdoblje kada su iste stečene.</span>
 Ključno je navesti da ovo izuzeće ne odnosi ukoliko je otuđenje zemljišta u roku od 2 godine!
 &nbsp;
 <em><span style="font-weight: 400;">Darovanje nekretnina</span></em>
 <span style="font-weight: 400;">Za utvrđivanje razdoblja od kada su nekretnine stečene do kada su nekretnine prodane kod darovanih nekretnina uzima se u obzir trenutak kada je darovatelj stekao nekretninu (a ne prodavatelj). Zbog toga u većini slučajeva ovako darovane nekretnine neće podlijegati oporezivanju (tj. jer je razdoblje dulje od 5 godina u pravilu za ovakve nekretnine).</span>
 &nbsp;
 <em><span style="font-weight: 400;">Svrha korištenja nekretnine - za stanovanje</span></em>
 <span style="font-weight: 400;">Ukoliko je nekretnina koja se prodaje služila poreznom obvezniku ili uzdržavanim članovima njegove uže obitelji za stanovanje, prodaja ovakvih nekretnina izuzeta je od oporezivanja.</span>
 Ovo izuzeće postoji u slučaju prodaje u roku od 2 godine, ali u slučaju oporezivanja više od 3 nekretnine u roku od 5 godina, ovo izuzeće ne postoji.
 &nbsp;
 <i><span style="font-weight: 400;">Izvlaštenje nekretnina</span></i>
 <span style="font-weight: 400;">Ukoliko se nekretnine izvlašćuju temeljem odredbi </span><i><span style="font-weight: 400;">Zakona o izvlaštenju< /span></i><span style="font-weight: 400;">, otuđenje nekretnina ne podliježe oporezivanju.</span>
 &nbsp;
 <em><span style="font-weight: 400;">Obračun poreza na dohodak</span></em>
 <span style="font-weight: 400;">U situacijama za koje ne postoje izuzeci (prethodno opisani), odnosno, ukoliko se radi o:</span>
 <ol>
  <li style="font-weight: 400;"><span style="font-weight: 400;">prodaji nekretnina koja je nabavljena u roku kraćem od dvije godine</span></li>
  <li style="font-weight: 400;"><span style="font-weight: 400;">prodaji više od 3 istovrsne nekretnine unutar razdoblja od 5 godina od trenutka nabave;</span></li>
 </ol>
-<span style="font-weight: 400;">oporezivanje je primjenom stope poreza na dohodak od 24% (uvećano za prirez), pri čemu je kalkulacija sljedeća:</span>
+<span style="font-weight: 400;">oporezivanje je primjenom stope poreza na dohodak od 20% počevši od 01.01.2021. godine (uvećano za prirez), pri čemu je kalkulacija sljedeća:</span>
 <table>
 <tbody>
 <tr>
 <td><b>Pozicija:</b></td>
 <td><b>Prodaja u roku od 2 godine</b></td>
 <td><b>Prodaja više od 3 istovrsne nekretnine u roku od 5 godina</b></td>
 </tr>
 <tr>
 <td><span style="font-weight: 400;">Prodajna cijena</span></td>
 <td><span style="font-weight: 400;">da</span></td>
 <td><span style="font-weight: 400;">da</span></td>
 </tr>
 <tr>
 <td><span style="font-weight: 400;">umanjena za nabavnu cijenu</span></td>
 <td><span style="font-weight: 400;">da</span></td>
 <td><span style="font-weight: 400;">da</span></td>
 </tr>
 <tr>
-<td><span style="font-weight: 400;">nabavna cijena se uvećava za rast proizvođačkih cijena (u nabavnu cijenu ula</span></td>
+<td><span style="font-weight: 400;">nabavna cijena se uvećava za rast proizvođačkih cijena (u nabavnu cijenu ulazi i plaćeni porez na promet nekretnina ili PDV)</span></td>
 <td><span style="font-weight: 400;">da</span></td>
 <td><span style="font-weight: 400;">da</span></td>
 </tr>
 <tr>
 <td><span style="font-weight: 400;">umanjena za troškove ulaganja za koje postoje vjerodostojne isprave</span></td>
 <td><span style="font-weight: 400;">ne</span></td>
 <td><span style="font-weight: 400;">da</span></td>
 </tr>
 <tr>
 <td><span style="font-weight: 400;">umanjena za troškove otuđenja (npr. troškovi odvjetnika i agenta za prodaju nekretnina)</span></td>
 <td><span style="font-weight: 400;">da</span></td>
 <td><span style="font-weight: 400;">ne</span></td>
 </tr>
 </tbody>
 </table>
 &nbsp;
 <span style="font-weight: 400;">Indeks proizvođačkih potrošačkih industrijskih proizvoda objavljuje se u </span><i><span style="font-weight: 400;">Narodnim novinama</span></i><span style="font-weight: 400;"> svaki mjesec za prethodni mjesec. Detaljnija tablica navedenoga ne postoji.</span>
 &nbsp;
 <strong><em>Prijava dohotka</em></strong>
-Prilikom prodaje nekretnina, kako bi Porezna uprava imala podataka za utvrđivanje poreza na dohodak od imovine, neophodno je podnijeti prijavu u Registar obveznika poreza na dohodak (obrazac RPO). Ova se prijava podnosi u ispostavi POrezne uprave nadležnoj prema prebivalištu ili uobičajnom boravištu u roku od 8 dana od datuma otuđenja nekretnine.
+Prilikom prodaje nekretnina, kako bi Porezna uprava imala podataka za utvrđivanje poreza na dohodak od imovine, neophodno je podnijeti prijavu u Registar obveznika poreza na dohodak (obrazac RPO). Ova se prijava podnosi u ispostavi Porezne uprave nadležnoj prema prebivalištu ili uobičajnom boravištu u roku od 8 dana od datuma otuđenja nekretnine.
 Temeljem ove prijave Porezna uprava će izdati Rješenje, prema kojem je neophodno provesti uplatu.
 &nbsp;
 Detaljan članak na ovu temu TEB 11/2019 <a href="https:/ /kb.kopun.hr/ wp-content/uploads/ 2019/11/TEB-11- 2019-Oporezivanje- otuđenja-nekretnina.pdf">TEB 11 2019 Oporezivanje otuđenja nekretnina</a>

Note: Spaces may be added to comparison text to allow better line wrapping.

Tags: dohodak, nekretnina, prodaja nekretnina, prodaja stana, prodaja zemljišta, zemljište

Revisions

Revision Differences

Comments are closed.