Iznajmljivači fizičke osobe državljani DČ EU

Imali smo upit kakve su porezne obveze iznajmljivača fizičke osobe državljanina druge države članice EU koji u RH povremeno iznajmljuje nekretninu u vlasništvu u turističke svrhe preko tuzemne ili inozemne putničke agencije ili izravno domaćem ili inozemnom gostu.

Odgovor koji smo dobili u poreznoj upravi je da se mora obvezno registrirati za potrebe PDV-a u RH bez obzira na koji način od gore navedenih posluje. Njegove obveze su mjesečno predati PDV obrazac bez obzira da li je u tom mjesecu iznajmljivao ili ne.

Što se tiče poreza na dohodak može biti paušalist ukoliko ostvaruje prihod od najma ispod 300.000,00 kuna te prema rješenju porezne uprave mjesečno ili tromjesečno plaća paušal odnosno ako se odluči za vođenje poslovnih knjiga i ostvaruje prihod od najma iznad 300.000,00 kuna dužan je godišnju poreznu prijavu predaje do 28.02. sljedeće godine.

U nastavku su dana objašnjenja koje su obaveze iznajmljivača nerezidenata koji iznajmljuju nekretnine u svom vlasništvu u RH.

Stranci mogu biti vlasnici nekretnina u Hrvatskoj i mogu ih iznajmljivati za poslovne svrhe, uključujući turističke, te za svrhe stanovanja, pod uvjetima određenima posebnim propisima.

Porezna uprava početkom srpnja 2015. na svojim je internetskim stranicama objavila opsežnu uputu o načinu oporezivanja prihoda od pružanja usluga smještaja koje ostvaruju fizičke osobe nerezidenti  https://www.porezna-uprava.hr/PdviEu/Documents/Uputa%20-%20%20Strani%20iznajmljiva%c4%8di%20nekretnina%20%2813.07.2015.%29.pdf.
Nerezidenti su fizičke osobe koje u RH nemaju ni prebivalište ni uobičajeno boravište. Za državljane 57 država s kojima RH primjenjuje ugovore o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja rezidentnost se određuje prema sadržaju tog ugovora, a za sve druge na temelju čl. 37. Općega poreznog zakona.

Porez na dodanu vrijednost

Prihod od nekretnina oporezuje se u državi u kojoj se nalazi nekretnina te navedeno pravilo nema iznimaka.

Način oporezivanja prihoda od nekretnina u Hrvatskoj ovisi o mnogim kriterijima. Tako je važna država rezidentnosti, pri čemu se razlikuju porezna pravila određena za rezidente država članica EU i za fizičke osobe koje su rezidenti trećih država; također, izvor prihoda od nekretnine, tj. ostvaruje li se prihod od iznajmljivanja nekretnine (stopa PDV-a od 25 %) ili od pružanja usluga smještaja (stopa PDV-a od 13 %).

Ako se ostvaruje prihod od usluga iznajmljivanja nekretnine, tada je za potrebe PDV-a nužno razlikovati pruža li se usluga najma poslovnog prostora koja je oporeziva PDV-om prema stopi od 25 posto ili usluga za potrebe stanovanja koja je oslobođena PDV-a.

Ako se ostvaruje prihod od pružanja usluga smještaja putnicima i turistima, način oporezivanja ovisi o tome pruža li se kupcima ta usluga izravno ili uz posredovanje putničke agencije.

Ako se usluga smještaja obavlja uz posredovanje putničke agencije, za oporezivanje je važan podatak je li posrednik hrvatska turistička agencija ili strana agencija te posluje li ta agencija u svoje ime, a za račun iznajmljivača ili u ime i za račun iznajmljivača (tada pruža uslugu posredovanja u povezivanju isporučitelja i korisnika usluge smještaja).

Važno je i to kakav je porezni status fizičke osobe u državi rezidentnosti, tj. je li u svojoj državi porezni obveznik PDV-a ili nije, i to kako bi se utvrdilo je li obvezan prijaviti se kao porezni obveznik u registar obveznika PDV-a u Hrvatskoj (nije porezni obveznik u državi rezidentnosti) ili se samo prijavljuje za potrebe obračunavanja PDV-a (porezni obveznik u DČ EU) te je li po hrvatskim propisima obvezna voditi poslovne knjige i na temelju njih plaćati porez na dohodak odnosno porez na dobit ili pak može plaćati porez na dohodak prema rješenju koje joj izdaje hrvatsko porezno tijelo; također je li u Hrvatskoj dužna podnijeti godišnju poreznu prijavu i treba li ovdje plaćati doprinose za obvezna socijalna osiguranja.

Iznajmljivači koji su rezidenti DČ EU mogu u Hrvatskoj pružati usluge smještaja i najma bez obveze registriranja obrta ili trgovačkog društva, s tim da su za pružanje usluga smještaja obvezni prijaviti se nadležnim uredima državne uprave i pribaviti kategorizaciju turističkog objekta. Iznajmljivači koji su državljani trećih država, a u Hrvatskoj pružaju usluge smještaja, obvezni su u Hrvatskoj osnovati obrt ili trgovačko društvo. Ako se te usluge obavljaju preko registriranog obrta ili trgovačkog društva, obrt odnosno trgovačko društvo postaje hrvatski porezni obveznik s jednakim poreznim obvezama kao i drugi obveznici u Hrvatskoj.

Iznajmljivači koji u Hrvatskoj nemaju registriran obrt ni trgovačko društvo obavezno se moraju u Hrvatskoj registrirati kao obveznici PDV-a, bilo kao porezni obveznici s punim pravima i obvezama bilo samo kao porezni obveznici koji se registriraju za potrebe PDV-a. Za njih ne vrijedi kriterij godišnjeg prihoda od 230.000 kuna. Ako su u svojoj državi registrirani kao obveznici PDV-a, u Hrvatskoj podnose samo prijavu za potrebe obračunavanja PDV-a; ako nisu, tada se upisuju u hrvatski registar poreznih obveznika. Naime, prema propisima o PDV-u, mjesto oporezivanja usluga koje se obavljaju u nekretnini uvijek je u državi u kojoj se ona nalazi, pa su stranci dužni u Hrvatskoj plaćati PDV na prihod od pružanja usluge smještaja. Usluga smještaja pruža se građaninu na kojega se ne može prenijeti obveza obračunavanja PDV-a. Iznimno, ako stranci iznajmljuju nekretninu hrvatskoj putničkoj agenciji koja onda pruža uslugu smještaja turistima, mogu na hrvatsku agenciju prenijeti obvezu plaćanja PDV-a.

Porez na dohodak

Što se tiče ostalih poreza bitno je naglasiti da fizičke osobe iznajmljivači nerezidenti državljani DDČ EU koji obavljaju djelatnost pružanja usluga smještaja mogu biti paušalist ukoliko ostvaruje godišnji prihod od najma manji od 300.000,00 kuna te prema rješenju porezne uprave mjesečno ili tromjesečno plaća paušal odnosno ako ostvaruje prihod od najma veći od 300.000,00 kuna/godišnje, poreznu prijavu predaje do 28.02. sljedeće godine.

Ukoliko se radi o iznajmljivačima nerezidentima državljanima DDČ EU, poreznim obveznicima DDČ EU, obvezni su u slučaju da u RH ostvaruju dohodak od imovine koji utvrđuju na način propisan za samostalne djelatnosti odnosno na temelju poslovnih knjiga podnijeti godišnju prijavu poreza na dohodak (Obrazac DOH) nadležnoj ispostavi  gdje  su  registrirani,  ako  međunarodnim  ugovorima  nije  drugačije  uređeno.  Prijavu  su dužni podnijeti do kraja veljače tekuće godine za prethodnu kalendarsku godinu i u njoj  iskazuju samo dohodak ostvaren u RH.

Porez na dobit

U slučaju da umjesto dohotka plaćaju porez na dobit obvezni su podnijeti godišnju prijavu poreza na dobit (Obrazac PD), ako međunarodnim ugovorima nije drugačije uređeno. Godišnja prijava  poreza  na  dobit  podnosi  se  najkasnije četiri  mjeseca  nakon  isteka  poreznog  razdoblja. Porezno razdoblje je u pravilu kalendarska godina, međutim porezni obveznik sukladno članku 29. Zakona o porezu na dobit može izabrati porezno razdoblje  koje se razlikuje od kalendarske godine pri čemu isto ne smije prelaziti razdoblje od 12 mjeseci. Porezna prijava se podnosi nadležnoj ispostavi Porezne uprave i u njoj porezni obveznik iskazuju samo prihode ostvarene u RH.

Za detaljne informacije ovisno o različitim situacijama korisno je pogledati tabelu u gore navedenoj uputi porezne uprave ili nazvati poreznu upravu na broj telefona 01/650 14 86.