You are viewing an old revision of this post, from March 19, 2024 @ 17:01:30. See below for differences between this version and the current revision.

Dohodak od imovine s osnove najma/zakupa nekretnine

Dohodak od imovine s osnove najma/zakupa nekretnine

update 19.03.2024

Zakonodavni okvir
Kod ugovora o najmu nekretnina prvo se primjenjuje Zakon o najmu stanova (NN br. 91/96, 48/98, 66/98, 22/06, 68/18, 105/20 dalje: ZNS). Ukoliko neki odnosi među strankama ugovora o najmu nisu uređeni ZNS-om tada se primjenjuju odredbe Zakona o obveznim odnosima (NN br. 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22, 155/23), dalje: ZOO). Obzirom da nas najviše zanimaju poslovni prostori, osim navedena dva Zakona, treba se uzeti u obzir i Zakon o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (NN br. 125/11, 64/15, 112/18, dalje: ZZKPP).
Zakup
Prema odredbi čl. 2. ZZKPP-a, poslovnim prostorom smatraju se:
  • poslovna zgrada (zgrada namijenjena obavljanju poslovne djelatnosti ako se pretežitim dijelom i koristi sa tom svrhom),
  • poslovna prostorija (jedna ili više prostorija u poslovnoj ili stambenoj zgradi namijenjena obavljanju poslovne djelatnosti, te čini samostalnu cjelinu i ima zaseban glavni ulaz),
  • garaža (prostor za smještaj vozila), te
  • garažno mjesto (prostor za smještaj vozila u garaži).
Ugovor o zakupu poslovnog prostora mora biti sastavljen u pisanom obliku. U slučaju kada je Republika Hrvatska zakupodavac, odnosno jedinice lokalne i regionalne samouprave, tada ugovor mora solemnizirati javni bilježnik. Važno za naglasiti je kako zakupodavac ima obvezu dostaviti primjerak ugovora o zakupu nadležnoj Poreznoj upravi.

Načini oporezivanja najamnine/zakupnine fizičke osobe

Postoje različiti načini oporezivanja dohotka od imovine fizičkih osoba koji su vlasnici ili suvlasnici nekretnine/pokretnine koju daju u najam ili zakup. Oni ovise o poreznom statusu fizičke osobe kao i vrsti imovine koju iznajmljuje, pa tako razlikujemo sljedeće skupine poreznih obveznika – davatelja nekretnine u najam/zakup:
  1. porezni obveznik koji u poreznom razdoblju ostvaruje ukupne primitke po osnovi najma/zakupa veće od 40.000 EUR (od 01.01.2024 - prije toga 300.000 HRK, odnosno 39.816,84 EUR)
  2. porezni obveznik koji ostvaruje dohodak od imovine po osnovi najma/zakupa koji nije prešao prag od  40.000 EUR (od 01.01.2024 - prije toga 300.000 HRK, odnosno 39.816,84 EUR)
  3. porezni obveznik koji u poreznom razdoblju ostvaruje ukupne primitke po osnovi iznajmljivanja stanova, soba i postelja putnicima i turistima i/ili da organizira kamp na svojem zemljištu najviše do 10 smještajnih jedinica, odnosno 30 gostiju istodobno, te nije prešao prag od  40.000 EUR (od 01.01.2024 - prije toga 300.000 HRK, odnosno 39.816,84 EUR)

Oporezivanje fizičkih osoba koje nisu u sustavu PDV-a

Ovisno o visini ukupnih primitaka ostvarenih davanjem u zakup/najam nekretnina/pokretnina, dohodak od imovine može se utvrđivati na temelju vođenja poslovnih knjiga ili paušalno. U skladu sa Zakonom o porezu na dohodak, te na temelju Pravilnika o paušalnom oporezivanju samostalnih djelatnosti, pod određenim uvjetima, dohodak i porez na dohodak može se utvrđivati u paušalnoj svoti. Uvjeti koji moraju biti kumulativno ispunjeni su sljedeći:
  • porezni obveznik po osnovi te djelatnosti u poreznom razdoblju ne ostvaruje ukupni godišnji primitak veći od svote propisane za obvezni ulazak u sustav PDV-a prema Zakonu o PDV-u (ako u 2024. godini ostvaruje manje od 400.000 EUR, od 1. siječnja 2025. godine neće biti porezni obveznik PDV-a);
  • porezni obveznik ne obavlja istodobno samostalnu djelatnost od koje se utvrđuje dohodak na temelju propisanih poslovnih knjiga;
  • nije obveznik poreza na dodanu vrijednost po osnovi samostalne djelatnosti obrta, te poljoprivrede i šumarstva;
Ukoliko porezni obveznik (fizička osoba) zadovoljava sve navedene uvjete, tada se dohodak od imovine utvrđuje na način da se ukupni primitak (svota najamnine/zakupnine prema ugovoru) smanjuje za priznate izdatke u visini 30% od ostvarene najamnine/zakupnine, a razlika (ostvareni dohodak) se oporezuje sa 12% (od 01.01.2024. godine - prije toga 10% + prirez). U nastavku slijedi primjer obračuna:
Opis Mjesečna svota
Primitak 1.000
Izdatak (30%) 300
Dohodak 700
Porez na dohodak 12% 84
Kada režijski troškovi (izraženi u nekoj paušalnoj svoti) čine sastavni dio najamnine, i to se navede u ugovoru, Porezna uprava će utvrditi dohodak od imovine od ukupne svote najma/zakupa s uključenim režijskim troškovima. Vrijedi i obrnuto. Također, ako zakupnik preuzme obvezu plaćanja poreza umjesto zakupodavca, isto se uračunava u mjesečnu svotu zakupa. Dohodak će biti utvrđen prema tržišnim cijenama od strane PU ukoliko:
  • je iskazana svota najma/zakupa u ugovoru niža od tržišne,
  • svota najma/zakupa neće biti iskazana u ugovoru ili
  • najam/zakup će biti bez naknade.
Prijava dohotka od imovine u registar obveznika poreza na dohodak
Kako bi se utvrdila visina poreza, porezni obveznici su obvezni u roku od 8 dana od dana početka obavljanja djelatnosti podnijeti prijavu radi upisa u registar obveznika poreza na dohodak. Za prijavu dohotka od najma/zakupa nadležna je Porezna uprava prema prebivalištu ili uobičajenom boravištu poreznog obveznika.
Plaćanje poreza na dohodak od imovine
Ovako obračunati dohodak od najma/zakupa porezni obveznik plaća na temelju rješenja Porezne uprave do posljednjeg dana u mjesecu za tekući mjesec (dakle, ne utvrđuje/izračunava ga porezni obveznik nego PU). Bitno je za napomenuti kako se prema Pravilniku o porezu na dohodak isplate po osnovi najamnine/zakupnine fizičkih osoba isplaćuju obavezno na žiro-račun kod banke, a nikako na tekuće račune ili u gotovini. Shodno navedenome, porezni obveznik poreza na dohodak od najma/zakupa mora platiti isto bez obzira na činjenicu je li mjesečnu najamninu/zakupninu uistinu naplatio od strane najmoprimca/zakupoprimca.

 

Obavljanje dodatnih djelatnosti ili dohotka od imovine uz najam/zakup nekretnina

Prema Pravilniku o paušalnom oporezivanju samostalnih djelatnosti porezni obveznik koji obavlja djelatnost od koje utvrđuje dohodak i porez na dohodak u paušalnoj svoti, uz tu djelatnost tijekom poreznog razdoblja započne obavljati i novu djelatnost od koje obvezno utvrđuje dohodak na temelju propisanih poslovnih knjiga, od koje dohodak i porez na dohodak ne može utvrđivati u paušalnoj svoti, obvezan je i dohodak od djelatnosti koji je utvrđivao u paušalnoj svoti početi utvrđivati na način propisan za samostalnu djelatnost, istodobno s početkom obavljanja nove djelatnosti. Ako porezni obveznik koji obavlja djelatnost od koje dohodak utvrđuje u paušalnoj svoti uz isto započne novu djelatnost od koje dohodak, također, može utvrđivati u paušalnoj svoti, obavljanje nove djelatnosti smatra se proširenjem samostalne djelatnosti. U tom slučaju se ne donosi novo rješenje o godišnjem dohotku i porezu na dohodak nego staro ostaje na snazi. Za promjenu načina oporezivanja dohotka od najma/zakupa iz paušalnog oporezivanja u vođenje poslovnih knjiga bitan je prag od 300.000 kn u koji se uračunavaju samo primitci od dohotka od imovine po osnovi najma/zakupa (bez obzira na možebitni prelazak praga od 300.000 kn iz drugih izvora dohotka). Zbog kompleksnosti ove teme, Porezna uprava je 24. travnja 2017. izdala mišljenje koje možete pročitati na sljedećem linku: https://www.porezna-uprava.hr/HR_publikacije/Lists/mislenje33/Display.aspx?ID=19526&Source=https%3A%2F%2Fwww%2Eporezna-uprava%2Ehr%2Fhr_publikacije%2FLists%2Fmislenje33%2FMiljenja%2520unesena%2520od%2520172013%2Easpx&ContentTypeId=0x0100EC713B67E7E91E4CB070B8F49D6747B1 (8.01.2019.)  

Posebnosti kod usluga najma za stambene potrebe

Kao što je prethodno objašnjeno, ukoliko je porezni obveznik ostvario/prešao prag od 40.000 EUR za oporezive isporuke dobara i usluga tada se treba prijaviti u registar PDV-a. Prag za ulazak u sustav PDV-a idu najamnine nekretnina za poslovne potrebe i najam nekretnina turistima, a najam za stambene potrebe ne ulazi. Bez obzira što najam za stambenog prostora ne ulazi u prag za ulazak u sustav PDV-a, kada primitci po osnovi najma nekretnina u stambene svrhe prijeđu prag od 40.000 EUR, dohodak se više ne može oporezivati paušalno nego se trebaju početi voditi poslovne knjige na način propisan za samostalne djelatnosti. Po toj osnovi fizička osoba neće ući u sustav PDV-a. Navedeno potvrđuje i gore navedeno mišljenje PU.  

Ostale potrebne informacije

Od 1. siječnja 2017. godine dohodak od imovine smatra se konačnim dohotkom, te se ne može uključivati niti zbrajati s ostalim dohocima zbog možebitnog ostvarivanja prava na povrat poreza. Također, ako fizička osoba nije tijekom godine iskoristila svotu osobnog odbitka ne može na temelju dohotka od najma ostvariti povrat poreza. Tablica 1. Način oporezivanja dohotka od najma nakon promjene uvjeta u tekućoj godini
VRSTE DOHODAKA OSTVARENIH U TEKUĆOJ GODINI NAČINI OPOREZIVANJA NAKON PROMJENE UVJETA
Dohodak od imovine - najam/zakup Isporuke po osnovi dohotka od najma/zakupa Obavljanje ostalih vrsta dohodaka/djelatnosti PDV OPOREZIVANJE DOHOTKA OD IMOVINE OD NAJMA
zakup/najam  poslovnog prostora => porez na dohodak utvrđen u paušalnoj svoti prema rješenju Porezne uprave manje od 40.000 EUR Nije primjenjivo nema obveze ulaska u PDV sve dok se ne prijeđe prag od 40.000 EUR po obje osnove (najam + samostalna djelatnost) dohodak utvrđuje u paušalnoj svoti prema rješenju Porezne uprave
manje od 40.000 EUR samostalna djelatnost za koju se vode poslovne knjige ostvareno isporuka: manje od 40.000 EUR nema obveze ulaska u PDV sve dok se ne prijeđe prag od 40.000 EUR po obje osnove (najam + samostalna djelatnost) dohodak utvrđuje u paušalnoj svoti prema rješenju Porezne uprave
manje od 40.000 EUR drugi dohodak po osnovi profesionalne djelatnosti novinara ostvareno isporuka: više od 40.000 EUR da, od 1. siječnja sljedeće godine dohodak utvrđuje u paušalnoj svoti prema rješenju Porezne uprave
više od 40.000 EUR Ne obavlja da, od 1. siječnja sljedeće godine u trenutku prelaska praga od 40.000 EUR, obveza vođenja poslovnih knjiga za samostalne djelatnosti
više od 40.000 EUR samostalnu djelatnost za koju se dohodak utvrđuje u paušalnoj svoti ostvareno isporuka: manje od 40.000 EUR da, od 1. siječnja sljedeće godine u trenutku prelaska praga od 40.000 EUR, obveza vođenja poslovnih knjiga za samostalne djelatnosti
manje od 40.000 EUR djelatnost iznajmljivanja stanova, soba i posteljina putnicima i turistima i organiziranja kampova od koje dohodak može utvrđivati u paušalnoj svoti ostvareno usluga: manje od 40.000 EUR nema obveze ulaska u PDV sve dok se ne prijeđe prag od 40.000 EUR po obje osnove (najam + samostalna djelatnost) dohodak utvrđuje u paušalnoj svoti prema rješenju Porezne uprave
više od 40.000 EUR samostalna djelatnost za koju se vode poslovne knjige ostvareno isporuka: više od 40.000 EUR da, od 1. siječnja sljedeće godine u trenutku prelaska praga od 40.000 EUR, obveza vođenja poslovnih knjiga za samostalne djelatnosti
zakup/najam  stambenog prostora gdje porez na dohodak utvrđuje u paušalnoj svoti prema rješenju Porezne uprave više od 40.000 EUR samostalnu djelatnost obrta te dohodak utvrđuje u paušalnoj svoti ostvareno isporuka: manje od 40.000 EUR ne, najam stambenog prostora ne ulazi u prag za ulazak u sustav PDV-a (40.000 EUR) u trenutku prelaska praga od 40.000 EUR, obveza vođenja poslovnih knjiga za samostalne djelatnosti
samostalna djelatnost za koju se vode poslovne knjige ostvareno isporuka: više od 40.000 EUR da, od 1. siječnja sljedeće godine na sve isporuke (osim najma stambenog prostora) treba obračunati PDV u trenutku prelaska praga od 40.000 EUR, obveza vođenja poslovnih knjiga za samostalne djelatnosti
manje od 40.000 EUR samostalna djelatnost za koju se vode poslovne knjige ostvareno isporuka: više od 40.000 EUR da, od 1. siječnja sljedeće godine na sve isporuke (osim najma stambenog prostora) treba obračunati PDV dohodak utvrđuje u paušalnoj svoti prema rješenju Porezne uprave
manje od 40.000 EUR Nije primjenjivo da, od 1. siječnja sljedeće godine na sve isporuke (osim najma stambenog prostora) treba obračunati PDV dohodak utvrđuje u paušalnoj svoti prema rješenju Porezne uprave
 

Revisions

Revision Differences

There are no differences between the March 19, 2024 @ 17:01:30 revision and the current revision. (Maybe only post meta information was changed.)

Tags: , , ,

Comments are closed.